Die S-Immobilien Göppingen GmbH, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Kreissparkasse Göppingen, hat den detaillierten Wohnmarktbericht für den Landkreis Göppingen überarbeitet und neu aufgelegt. Der WMB folgt einer seit 1997 bestehenden Tradition mit Marktberichten und Analysen der S Immobilie Göppingen. Die rund 80-seitige Publikation bietet einen umfassenden Einblick in den lokalen Immobilienmarkt – für Käufer, Verkäufer und Mieter und auch Akteuren am Immobilienmarkt, wie Architekten, Gutachter, Bauträger usw. Der Wohnmarktbericht wurde gemeinsam mit dem renommierten iib Institut Dr. Hettenbach, Schwetzingen, erstellt. Interessierte können ihn kostenfrei unter www.s-immo-gp.de anfordern. Darüber hinaus stehen die Immobilienspezialisten der S-Immobilien Göppingen Käufern, Verkäufern und Mietern mit ihrer Expertise auf Wunsch zur Seite.
Wie wird die Wohnlage meines Hauses bewertet? Welchen Preis könnte ich erzielen, wenn ich mein Haus verkaufen würde? In welcher Gemeinde könnte ich mir ein Haus mit Garten leisten? Wo im Landkreis Göppingen kann ich mir die Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung leisten? Der Wohnmarktbericht 2024 der S-Immobilien Göppingen gibt auf diese und weitere Fragen Auskunft.
„Der Landkreis Göppingen ist gut an den Ballungsraum Stuttgart angeschlossen. Er besticht durch eine gute Infrastruktur und einen hohen Naherholungswert. Wohnen im Landkreis Göppingen ist daher absolut attraktiv! Ein geeignetes Objekt zu finden – egal ob zum Kauf oder zur Miete –, bedarf bei der aktuell schwierigen Lage am Immobilienmarkt jedoch ein hohes Maß an sorgfältiger Prüfung und ……Geduld.
Entwicklung am wohnwirtschaftlichenImmobilienmarkt
Historisch niedrige Zinsen haben in den vergangenen Jahren zu einer guten Finanzierbarkeit von Immobilien 
und somit zu vielen Kaufinteressenten geführt. Das Angebot war gleichbleibend bis rückläufig. Die Folge: stetig steigende Marktpreise.
Ab 2022 und insbesondere im Jahr 2023, nach der Kursänderung der Europäischen Zentralbank, sind die Zinsen rasant angestiegen. Die Leistbarkeit von Immobilien und damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat abgenommen. Während die hohe Nachfrage der vergangenen Jahre das Preisniveau für nahezu alle Objektkategorien und -klassen steigen ließ, wirkte sich der Rückgang der Nachfrage nicht uniform auf den gesamten Markt aus.
Infolgedessen ist es wichtig, bei der Betrachtung der zukünftigen Marktentwicklung zwischen stark nachgefragten und weniger nachgefragten Immobilien zu unterscheiden.
Diese differenzieren sich maßgeblich über folgende Faktoren:
- Lage,
- Ausstattung und Zustand,
- Energieeffizienz,
Eine geringere Nachfrage sorgt dafür, dass Kaufobjekte sorgfältig ausgesucht und Investitionen intensiv geprüft werden. Hohe Energiekosten sorgen zusätzlich für eine kritische Begutachtung der Energieeffizienz der Immobilie, um hohe Betriebskosten zu meiden.
Es ist damit zu rechnen, dass Objekte, die die oben genannten Kriterien erfüllen, weiterhin stark nachgefragt und im Preis stabil bleiben werden. Objekte, die in diesen Kriterien nicht überzeugen können, werden sich im Preis anpassen müssen, um weiterhin ausreichend Nachfrage zu generieren.
Wie sich die Trendwende auf ein individuelles Objekt auswirkt, kann nur in einer Einzelbetrachtung festgestellt werden.
Zu den Merkmalen des wohnwirtschaftlichen Immobilienmarktes im Einzelnen:
Gebrauchtmarkt
Die Angebotsmenge war 2023 gleichbleibend. Das gefühlte „Mehr an Angebot“ bei den Onlineportalen ergab sich hauptsächlich aus den verlängerten Vertriebszeiten.
Im gesamten Angebot waren zum Teil erhebliche Preisrückgänge zu verzeichnen. Besonders vom Rückgang betroffen waren energetisch schwache Immobilien aus den Jahren vor ca. 1990 – wobei der energetische Zustand auf das Baujahr zurückzuführen ist. Stark renovierungsbedürftige Immobilien, bislang der Renner, wurden kaum gekauft. Die Unsicherheit, einen Handwerker zu bekommen, die bedingte Kalkulierbarkeit der Handwerkerpreise sowie die zum Teil komplexen und zeitlich schwer kalkulierbaren Fördermöglichkeiten spielten eine große Rolle.
Immobilien im höheren Preissegment mit den genannten Defiziten verzeichneten auch im Jahr 2023 Rückgänge von bis zu 20 Prozent.
Der Energieausweise spielt mittlerweile eine sehr große Rolle bei der Festlegung des Immobilienpreises. Die Lage der Immobilie, Grundrisse, Terrassen und Balkone, Parkierungsmöglichkeiten sind neben dem Preis wieder entscheidende Auswahlkriterien.
Die Verunsicherung bei der energetischen Sanierung war und ist zu spüren. Dauerthemen bei Besichtigungen und Beratungen sind der Energieträger (Welche Energie darf ich derzeit nutzen und wie lange noch?) sowie die Förderung (Was wird derzeit noch gefördert?).
Ein großes Thema ist die aktuelle Situation bei Eigentümergemeinschaften in Wohnanlagen von 30 Jahren und älter, bei denen in naher Zukunft die Erneuerung der Heizanlage ansteht.
Neubaumarkt
Im Bau befindliche Vorhaben, sei es im Geschoßwohnungsbau oder Reihenhausbau, haben nur einen eingeschränkten Spielraum in der Preisgestaltung. Die in der Hochpreisphase eingekauften Bau- und Handwerkerleistungen lassen hier wenig zu.
Zum Teil extrem lange Genehmigungsphasen und Bauauflagen erschweren die kalkulatorische Planbarkeit.
Die Folge: Geplante Bauvorhaben wurden in großer Zahl zurückgezogen.
Der Neubaubedarf im Landkreis Göppingen liegt schätzungsweise bei rund 1.000 Einheiten im Jahr, nur ein geringer Bruchteil davon wurde in den letzten Jahren realisiert.
Die Wohnraumsituation wird sich daher weiter verschärfen. Sie trägt damit eher weniger zu einem bedeutenden Preisrückgang bei.
Preise:
für Neubauwohnungen liegen bei ca. 5.150 € je m² Wohnfläche, Tendenz steigend,
für Doppel- und Reihenhäuser bei 630.000 Euro / 550.000 Euro.
Mietmarkt
Die zurückgehende Erschwinglichkeit von Kaufimmobilien bewirkt eine hohe Nachfrage und damit den Anstieg der Preise auf dem Mietmarkt. Auch hier ist eine klare Präferenz zum energetischen Zustand zu erkennen. Je besser, desto besser die Nachfrage und auch umso höher die m²-Miete. Im Übrigen gelten auch hier wie im Kaufmarkt die Kriterien:
- Lage,
- Ausstattung und Zustand,
- Energieeffizienz,
Das Angebot bei Neubaumietimmobilien ruft Quadratmeterpreise von 13,00 bis 16,00 Euro auf. Auch werden Preise von bis zu 16,80 Euro verlangt. Für Gebrauchtwohnungen sind die Preise ebenso gestiegen. Sie liegen nun bei 8,50 bis 12,00 Euro.
Voraussetzung bei allen Mietwohnungen: eine zeitgemäße Ausstattung und in Anbetracht der Nebenkosten ein energetisch ordentlicher Standard. Hierbei sind kleine Wohnungen, neu oder gebraucht relativ gesehen teurer. Auch sind Stadtwohnungen eher am oberen Preissegment angesiedelt.
Sehr gefragt sind auch Wohnhäuser zur Miete, hier liegen die Preise bei 1.000 bis mehr als 1600 Euro – je nach Größe und Qualität in der Ausstattung.
Grundstücksmarkt
Der Traum vom eigenen Einfamilienhaus ist weiter ungebrochen. Die Leistbarkeit hat aber auch hier aufgrund der bereits genannten Marktrahmendaten erheblich nachgelassen. Der Run auf Baugrundstücke hat erheblich nachgelassen, zum Teil werden bereits gekaufte Grundstücke (vor allem von Kommunen) wieder zurückgegeben. Hier ist aktuell keine Trendwende zu erkennen.
Fazit
Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ist vorhanden.
Die Nachfrage hat sich nach deutlichem Rückgang von 2022 auf 2023 im Jahr 2024 auf dem Vorjahresniveau eingependelt.
Ein spürbarer Rückgang der Bauzinsen ist auf mittlere Sicht eher weniger zu erwarten. Die Entwicklung Baupreise bei Neubauimmobilien liegt 2024 bei ca. +3%. Das bedeutet für gebrauchte Immobilien in guten Lagen, in gutem (energetischen) Zustand ist bestenfalls eine Seitwärtsbewegung, eher jedoch eine leichte Erhöhung zu erwarten.
Für Immobilien in weniger guten Lagen, mit weniger durchdachten Grundrissen, ohne Terrasse oder Balkon, energetisch veraltet werden die Preise weiter nachlassen. Die Vertriebszeit wird sich nochmals deutlich erhöhen.
Insgesamt kann man erkennen, der Immobilienmarkt bewegt sich wieder auf normale Zeiten zu. Das was wir bis 2022 erlebten, waren vollkommen unnormale Zeiten mit überzogenen Preisen und einem wahren Kaufrausch.
Alles in allem ist die eigene, bezahlte Immobilie immer noch die beste Altersvorsorge. Bei einem Immobilienengagement ist Geduld gefordert, der Einstieg in den Immobilienbesitz mit einer Eigentumswohnung, eine Zeitlang darin wohnen, Eigenkapital ansammeln (auch durch Wertsteigerung) und dann der Schritt zum eigenen Haus war schon immer der erfolgreichste Weg zur soliden Altersvorsorge.
Ralf Bressmer, Kreissparkasse Göppingen
