Mäßige Preissteigerung mit differenzierter Entwicklung in Teilmärkten: so präsentiert sich gegenwärtig der Bremer Immobilienmarkt. Zunehmende Zinsen, verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz und veränderte Möglichkeiten der Finanzierung haben die Entscheidungssituationen für Eigentümer jedoch kompliziert.
Marktumfeld und typische Entscheidungssituationen
Marktreports und Gutachterausschussdaten zeigen für Bremen eine stabile bis moderat steigende Preisentwicklung an. Nach einer Phase der Verunsicherung durch Zinsanstiege setzen 2024 und 2025 wieder einige Transaktionen ein, diese jedoch mit längeren Vermarktungszeiten und stärker differenzierter Preisgestaltung nach Lage, Bauzustand und Energiekennwert. Eigentumswohnungen in guten Lagen zeigen laut aktuellen Berichten Jahressteigerungen von etwa 4 bis 6 Prozent, während weniger nachgefragte Segmente zeitweilig stagnieren.
Die typische Situation für Eigentümer lässt sich grob in drei Gruppen unterteilen:
- die aus privaten Gründen über einen Verkauf nachdenken, z. B. durch Erbschaft, Trennung oder berufsbedingten Wohnortswechsel
- Bestandshalter, die vor der Frage stehen, ob sich energetische Sanierungen, Grundrissänderungen oder andere Investitionen rechnen
- Käuferinnen und Käufer, die darüber nachdenken, ob ein Einstieg in den Markt mit den heutigen Preisen und Zinsen tragfähig ist
In allen Fällen hilft ein klarer Blick auf die Marktkennzahlen und eine realistische Einschätzung der eigenen Mittel und Zeitressourcen.
Wer strukturiert denkt, kann auf Basis von Zahlen und klaren Kriterien festlegen, ob Kaufen, Halten oder Verkaufen sinnvoll ist, kriegt bei Bedarf Wissen rund um Immobilien in Bremen von Immobilienmaklern.
Bewertungskriterien zwischen Lage, Zustand und Ertrag
Jeder Strategie muss eine tragfähige Wertermittlung zugrunde liegen. In Bremen sind wie bundesweit die Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren als standardisierte Verfahren üblich. Das Vergleichswertverfahren macht sich die tatsächlichen Kaufpreise vergleichbarer Objekte zu eigen. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern in Gebieten mit ausreichender Datengrundlage zum Einsatz. Hier spielen Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattungsmerkmale eine entscheidende Rolle, eventuell ergänzt durch Faktoren wie Stellplätze oder Außenflächen.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Renditeobjekten, also bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Immobilien verwendet. Der Wert ergibt sich wesentich aus den nachhaltig erzielbaren Nettomieteinnahmen, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungszinssatzes, der die Lage, das Risiko und die Markterwartung widerspiegelt. Änderungen der Mieteinnahmen, etwa durch Mietanpassungen oder Leerstand, wirken sich unmittelbar auf den Ertragswert aus, was für Halten oder Verkauf von Bedeutung ist.
Wann sich Verkauf, Modernisierung oder Bestandshaltung lohnt
Neben den persönlichen Gegebenheiten entscheidet über Sinn und Unsinn eines Verkaufs zunächst einmal die Relation zwischen Marktwert und Restschuld. Ist der positive Saldo hinreichend groß, kann sich der Verkauf vor weiter steigenden Sanierungsfälligkeiten und Zinsänderungsrisiken rechnen, besonders bei Objekten mit eher bescheidener Energieeffizienz und wenig Perspektive zur Modernisierung. Geringere Vermarktungszeiten und die bleibende Nachfrage in bevorzugten Lagen sprechen in den Fällen eher für eine schnellere Entscheidung.
Modernisieren lässt sich vor allem dann, wenn die Lage und Lagesicherheit einer Immobilie zusammen mit ihrer Grundstruktur langfristig bestehen können. Fördermöglichkeiten sollten genutzt werden. Investitionen in Gebäudehüllen, Haustechnik und Grundrisse wirken nicht nur senkend auf Energieverbrauch und Betriebskosten, sondern können auch die eigene Positionierung und damit Miet- oder Verkaufserlöse verbessern. Kalkulatorisch lassen sich die Effekte durch Vergleichsszenarien abbilden, etwa in dem man die Wertentwicklung und Einnahmen in sanierter und unsanierter Variante über einen bestimmten Zeitraum gegenüberstellt.
Bestandshaltung ohne stärkere Eingriffe kann sich anbieten, wenn Immobilie und Finanzierung solide aufgestellt sind, Lage und Vermietbarkeit stabil erscheinen und man auch für die nächsten Jahre keine größeren regulatorischen Eingriffe zu erwarten hat. Dann können moderate Mietanpassungen, kontinuierliche Instandhaltung und punktuelle Verbesserungen eine ausgewogene Rendite bei vertretbarem Risiko bringen. Wichtig bleibt, die Entwicklungen in Zinslandschaft, Energiepolitik und lokale Stadtentwicklung im Blick zu behalten, um im Fall auf andere Rahmenbedingungen reagieren zu können.
PM
